EYEMAXX Real Estate AG
09.07.2012 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Update - EYEMAXX Real Estate AG - Kaufen
Unternehmen: EYEMAXX Real Estate AGISIN: DE000A0V9L94
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 06.07.2012: 5,00
Kursziel in €: 11,90
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Finanzierung der Projektpipeline gesichert, Weiteres Wachstum erwartet
Im ersten Halbjahr des GJ 2011/2012 konnte die EYEMAXX Real Estate AG ein weiteres Ergebniswachstum vorweisen. Umsatzseitig wird zwar eine rückläufige Entwicklung sichtbar, ein auf den Umsatz basierender Vergleich zu den Vorperioden ist aufgrund der Strategieänderung der Gesellschaft aber nicht aussagekräftig.
Gut messen lässt sich der Unternehmenserfolg anhand der operativen Ergebniskennzahlen wie etwa dem EBITDA, welches gegenüber der vergleichbaren Vorperiode deutlich zulegen konnte und gleichzeitig in etwa auf dem Niveau des Rumpfgeschäftsjahres 2011 ausgefallen ist. Mit einem EBITDA von 1,86 Mio. EUR (Vorperiode: 1,11 Mio. EUR) konnte gleichzeitig eine signifikante Verbesserung der EBITDA-Marge auf 36,2 % erzielt werden. Dieser Wert liegt deutlich oberhalb der historischen Werte, woraus auch die neue Strategie der Gesellschaft abgelesen werden kann.
Denn die EYEMAXX plant die künftige umfangreiche Projektpipeline (Regionen: Polen, Tschechien, Serbien, Österreich, Deutschland und Slowakei) nicht mehr im Rahmen von „forward sale“ sondern als eigenfinanzierte Projekte zu realisieren. Eine weitere Besonderheit der neuen strategischen Ausrichtung ist die Absicht der Gesellschaft, den Großteil der künftigen Projekte nicht mehr der Vollkonsolidierung zuzuführen. Dies kann unter Zuhilfenahme eines Projektpartners umgesetzt werden, welcher zu 60 % an der entsprechenden Projektgesellschaft beteiligt ist und daher der Mehrheitsgesellschafter ist.
Im Zuge einer vereinbarten schiefen Gewinnverteilung beschränkt sich aber der Ertragsteil des Finanzierungspartners auf eine jährlich vereinbarte Verzinsung auf das eingesetzte Kapital in Höhe von 12,75 %. Dieses Konstrukt hat den Vorteil, dass die EYEMAXX die Projektgesellschaften künftig nicht mehr vollkonsolidieren muss und damit keine Bilanzausweitung (auch auf Ebene des Fremdkapitals) stattfindet. Darüber hinaus geht diese Vorgehensweise mit für die EYEMAXX erheblichen Steuereinsparungen einher. Denn das bereits auf Projektebene besteuerte Beteiligungsergebnis wird auf Holdingebene lediglich mit einer 5%igen Bemessungsgrundlage herangezogen.
Die Einbeziehung eines Projektpartners ist darüber hinaus ein wichtiger Finanzierungsbaustein der umfangreichen Projektpipeline. Flankierend hierzu hatte die EYEMAXX Real Estate AG zwei Unternehmensanleihen emittiert und ein Gesamtvolumen von 24,41 Mio. EUR eingeworben. Diese Mittel, welche auf Ebene der EYEMAXX Fremdkapital darstellen, können als eigenkapital-ersetzende Mittel den Projektgesellschaften weitergereicht werden. Insgesamt ist somit die Finanzierung der Projektpipeline sichergestellt.
Diese dient uns als Grundlage unserer Prognosen sowie des DCF-Bewertungsmodells. Gemäß Bewertungsmodell haben wir einen fairen Wert je Aktie zum Ende des Geschäftsjahres 2012/2013 von 14,00 EUR ermittelt. Aufgrund des derzeit noch geringen Streubesitzes von 10 % entsprechen wir einer daraus implizierten geringen Liquidität in der EYEMAXX-Aktie mit einem Abschlag in Höhe von 15 %. Insgesamt konnten wir somit einen gemittelten fairen Wert je Aktie von 11,90 EUR ermitteln. Angesichts der aktuellen Kursniveaus von 5,00 EUR ergibt sich somit ein hohes Upsidepotenzial und damit bestätigen wir unser Rating KAUFEN.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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