AGROB Immobilien AG
15.12.2016 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie (Update) - AGROB Immobilien AG
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ISIN: DE0005019038
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 17,30
Kursziel in €: 19,60
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5a;7;11
Prognoseanpassung für 2016 mit stabilem Umsatz und höherem Nettoergebnis. Erfolgreiche Fertigstellung eines Neubaus bringt weiteres Potential.
Die AGROB Immobilien AG verfügt als Betreiber eines Medien- und Gewerbe-parks im Münchner Vorort Ismaning über einen homogenen Immobilienbestand. Traditionell weist die Gesellschaft eine sehr hohe Auslastungsquote auf. Auch zum 30.06.16 lag diese mit 97,8 % nahezu auf Vollauslastungsniveau. Auf dieser Basis entwickelten sich die Umsätze mit 5,55 Mio. € (VJ: 5,47 Mio. €) gewohnt konstant. Ein unverändertes Bild ergibt sich zum 30.09.16. Mit einer Auslastung von fast 98 % erwirtschaftete die AGROB Umsätze in Höhe von 8,45 Mio. € (VJ: 8,39 Mio. €).
Analog zur Umsatzentwicklung ist die Ergebnissituation der AGROB von einer hohen Konstanz sowie hohen Ergebnismargen geprägt. Zum Halbjahr 2016 weist die Gesellschaft zwar einen leichten EBITDA-Rückgang auf 4,03 Mio. € (VJ: 4,22 Mio. €) auf, dies ist jedoch in erster Linie einem temporären Kosteneffekt (Verschiebung von bezogenen Fremdleistungen) geschuldet. Auf Gesamtjahresbasis dürfte dieser Kosteneffekt jedoch weitestgehend ausgeglichen werden. Bereits nach den ersten neun Monaten in 2016 wird dies durch einen leichten EBITDA-Anstieg auf 6,24 Mio. € (VJ: 6,18 Mio. €) ersichtlich.
Besondere Ergebniseffekte lassen sich bei der AGROB aus der Finanzierungs-strategie ersehen. Wann immer möglich, wird eine sukzessive Rückführung beim Fremdkapital vorgenommen, um damit die Zinslast sowie den durchschnittlichen Zinssatz zu reduzieren. Sichtbar wird dies am Zinsaufwand, welcher in den vergangenen Geschäftsjahren von 1,55 Mio. € (1.HJ 2012) auf 1,05 Mio. € (1.HJ 2016) deutlich gefallen ist.
Für die kommenden Geschäftsjahre rechnen wir mit einem tendenziellen Um-satzanstieg sowie aufgrund der erwarteten Reduktion beim Zinsaufwand mit einer überproportionalen Entwicklung des Nachsteuerergebnisses. Der Umsatzanstieg berücksichtigt dabei eine unverändert hohe Auslastungsquote sowie neu hinzugekommene Vermietungsflächen (ARRI-Gebäude). Aufgrund eines Sondererlöses (Verkauf eines Erbbaugrundstücks) haben wir für das laufende Geschäftsjahr 2016 eine leichte Anhebung des erwarteten operativen Ergebnisses vorgenommen. Die 2017er Prognosen haben wir hingegen unverändert gelassen (siehe Researchstudie vom 07.07.2016). Bei Umsätzen in Höhe von 11,11 Mio. € rechnen wir für 2016, analog zu der Unternehmens-Guidance, mit einem Nachsteuerergebnis in Höhe von 2,03 Mio. €. In 2017 sollten die Umsätze auf 11,32 Mio. € und der Jahresüberschuss auf 2,25 Mio. € ansteigen.
Auf dieser Basis haben wir im Rahmen des DCF-Bewertungsmodells ein neues Kursziel in Höhe von 19,60 € (bisher: 17,30 €) ermittelt. Die Kurs-zielanhebung basiert dabei nahezu ausschließlich auf der Reduktion des ri-sikolosen Zinssatzes auf 0,5 % (bisher: 1,0 %). Unterstützt wird unser Kurs-ziel von den gutachterlich ermittelten Verkehrswerten des Immobilienver-mögens (letzter Stand: 30.10.2016), wodurch sich ein NAV je Aktie in Höhe von 18,55 € ergibt. Somit besteht bei einem aktuellen Aktienkurs der Stäm-me von 17,30 € je Aktie (13.12.16 München-17:30) ein Upside-Potential von 13,3% und bezogen auf die Vorzüge bei einem Kurs von 16,50 € je Aktie (13.12.16 München-17:30) ein Upside-Potential von 18,7%. Daher bestätigen wir unser Kursziel KAUFEN.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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