AGROB Immobilien AG
04.12.2013 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Update - AGROB Immobilien AG - Kaufen
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ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 02.12.2013; 12,50
Kursziel in €: 15,00
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Solider Bestandshalter mit homogenem Portfolio und attraktivem Kurspotenzial
Die AGROB Immobilien AG hat auch im laufenden Geschäftsjahr 2013 die hohe Stabilität der Umsatz- und Ergebnisentwicklung unter Beweis gestellt. Dabei konnten die noch in den ersten sechs Monaten 2013 präsentierten leichten Umsatzrückgänge in Höhe -4,6 % auf 5,34 Mio. € (1.HJ/12: 5,60 Mio. €) zum 30.09.2013 nahezu ausgeglichen werden. Auf 9-Monatsbasis erzielte die Gesellschaft Umsatzerlöse in Höhe von 8,22 Mio. € (9M/12: 8,37 Mio. €) und damit nur noch eine marginale Umsatzminderung in Höhe von -1,8 %.
Die rückläufige Umsatzentwicklung ist maßgeblich auf eine Mietvertragsverlängerung mit einem Ankermieter, im Rahmen dessen Preisanpassungen vorgenommen wurden (Incentive Maßnahme), zurückzuführen. Andererseits wurden zum Jahresende 2012 vermietete Flächen vertragskonform zurückgegeben, so dass sich die Auslastungsquote geringfügig reduziert hat. Zum 30.09.2013 liegt die Auslastungsquote bei 95,9 % und ist damit unverändert als überdurchschnittlich hoch zu werten.
Positiv herauszustellen ist die weiterhin rückläufige Kostenentwicklung, wodurch die leicht negative Umsatzentwicklung ausgeglichen werden konnte. Neben einer hohen Kostendisziplin zeichnen sich hauptsächlich fehlende Belastungen im Zusammenhang mit einer Anpassung von Pensionsrückstellungen ehemaliger AGROB-Mitarbeiter verantwortlich. Dieser aus den Änderungen der Bilanzrichtlinien notwendig gewordene Anpassungsbetrag wurde im Geschäftsjahr 2012 vollständig und frühzeitig vorgenommen. Zusätzlich zu den somit fehlenden Sondereffekten profitierte die AGROB Immobilien AG von einem verbesserten Zinsergebnis, welches infolge von Tilgungsleistungen sowie infolge des niedrigen Zinsumfelds weiter reduziert wurde. In Summe war die Gesellschaft in den ersten neun Monaten in der Lage, mit 1,35 Mio. € (9M/12: 1,35 Mio. €) ein Nachsteuerergebnis auf Vorjahresniveau zu erzielen.
Wir gehen davon aus, dass die AGROB Immobilien AG auch künftig von kostensparenden Effekten profitieren sollte. Einerseits dürfte sich der Pensionsaufwand ehemaliger AGROB-Mitarbeiter weiter reduzieren. Andererseits hat die Gesellschaft mittels Forward-Kontrahierungen die günstigen Marktbedingungen genutzt, wodurch sich der Durchschnittszinssatz von 4,66 % (per 12/2012) auf 4,45 % (per 12/2013) und 4,15 % (per 12/2014) sukzessive reduzieren wird.
Zusammen mit der erwarteten Verbesserung der Umsatzerlöse (Nachvermietung von 2.200 qm soll im Q1 2014 erfolgen) rechnen wir mit einer überdurchschnittlichen Verbesserung des EBITDA auf 7,89 Mio. € (2013e) respektive 8,17 Mio. € (2014e). Die dazugehörige erwartete EBITDA-Marge beläuft sich auf 72,1 % (GJ 2013e) sowie 73,0 % (GJ 2014e). Im Geschäftsjahr 2012 lag die EBITDA-Marge bei 71,5 %.
Weiterhin verfügt die AGROB über einen werthaltigen Objektbestand. Gemäß aktuellem Bewertungsgutachten beläuft sich der Marktwert des Immobilienportfolios auf 123,41 Mio. € (abzüglich Abschläge). Auf des HGB-Bilanzwertes zum 30.06.2013 ergeben sich hieraus stille Reserven in Höhe von 37,80 Mio. €.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis des Geschäftsjahres 2014 einen fairen Wert von 15,00 € je Aktie ermittelt. Somit haben wir das bisherige Kursziel von 14,55 € leicht angehoben. Diese Kurszielanpassung ist, bei sonst fast unveränderten Parametern, nahezu ausschließlich auf einen Prolongationseffekt zurückzuführen. Bestätigt wird unsere Bewertungseinschätzung auch durch das NAV, welches auf Basis eines aktuellen Marktwertgutachtens (10/2013) auf 15,26 € errechnet wurde. Derzeitige Kursniveaus von 12,50 € je Stammaktie und 10,40 € je Vorzugsaktie (München, Schlusskurse vom 02.12.2013) weisen somit sowohl zum fairen Wert als auch zum NAV noch hohe Abschläge auf. Daher stufen wir die AGROB Immobilien AG wie bisher mit dem Rating KAUFEN ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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