AGROB Immobilien AG
13.12.2010 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Update - AGROB Immobilien AG - Kaufen
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ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 09.12.0210: 9,13
Kursziel in €: 15,38
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Die AGROB Immobilien AG ist als Immobilienbestandshalter mit dem Schwerpunkt auf der Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung eines Medien- und Gewerbeparkes im Münchener Vorort Ismaning tätig. Die Vermögenswerte sind dabei als homogen zu bezeichnen, zumal die Gesellschaft eine hohe Spezialisierung und damit auch infrastrukturelle Ausrichtung auf den Medienbereich vorweisen kann. Dazu gehören zum Beispiel moderne Antennen- und Fernmeldeanlagen, Produktionsstudios, Sendeeinrichtungen sowie eine vollständige Glasfaserverkabelung des Geländes. Ein wesentliches Merkmal ist die hohe Langfristigkeit der Mietverträge mit namhaften Mietern wie Antenne Bayern, Sport1 oder HSE 24.
Konjunkturelle Belastungsfaktoren während der Finanzkrise hatten daher bei der AGROB Immobilien AG nahezu keine Auswirkungen. Die Stabilität des Geschäftsmodells wird bei der Betrachtung der Halbjahreszahlen 2010 und auch nach neun Monaten gut ersichtlich. Zwar reduzierten sich zum Halbjahr die Umsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht um 2,2 % auf 5,54 Mio. € (VJ: 5,66 Mio. €), diese Entwicklung fiel jedoch vor dem Hintergrund fristgerechter Beendigungen von Mietverträgen im Rahmen der Erwartungen aus. Nach 9 Monaten konnte dies bereits wieder ausgeglichen werden. Zum Ende des Geschäftsjahres 2010 wird wieder eine Erhöhung der Vermietkapazitäten auf 97,5 % erwartet. Belegt wird der Vermieterfolg der Gesellschaft durch einen Anstieg der Umsatzerlöse innerhalb der ersten neun Monate 2010 auf 8,40 Mio. €, welche sogar oberhalb des durch Sondereffekte begünstigten Vorjahres-niveaus von 8,39 Mio. € ausgefallen sind.
Aufgrund der hohen Kostendisziplin aber auch der geminderten Finanzierungsaufwendungen der Gesellschaft ist die Ergebnissituation als sehr stabil zu bezeichnen. Auf Halbjahresbasis 2010 reduzierte sich das Nachsteuerergebnis leicht von 0,68 Mio. € (1. HJ 2009) auf 0,65 Mio. €. Als Folge der gesteigerten Umsatzerlöse im dritten Quartal 2010 konnte auf Basis der 9-Monatszahlen 2010 aber sogar wieder ein Anstieg des Nachsteuerergebnisses auf 1,15 Mio. € (9M 09: 1,13 Mio. €) verbucht werden.
Parallel dazu weist die AGROB Immobilien AG sehr solide Bilanzrelationen auf. Im Vordergrund steht die Tatsache, dass die Gesellschaft konservativ nach den Grundsätzen des HGB bilanziert und damit das Immobilienvermögen stille Reserven aufweist. Diese wurden erst im Oktober 2010 im Rahmen einer Neubewertung ermittelt und belaufen sich auf Basis der bilanzierten Werte auf 35,64 Mio. €. Unter Hinzurechnung der stillen Reserven würde die Gesellschaft ein Eigenkapital in Höhe von 54,63 Mio. € aufweisen und damit beliefe sich die EK-Quote auf 42,5 %, welche für ein Unternehmen der Immobilienbranche als überdurchschnittlich hoch zu werten ist. Darüber hinaus ergäbe sich ein Loan-to-Value (LTV) in Höhe von 42,1 %, ein Wert, der als sehr niedrig und damit sehr solide einzustufen ist.
Unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 berücksichtigen sowohl einen Anstieg der Vermietkapazitäten als auch eine sukzessive Minderung sowohl der Zinsaufwendungen als auch der Pensions-verpflichtungen ehemaliger AGROBMitarbeiter. Darüber hinaus wurden keinerlei bauliche Expansionsvorhaben berücksichtigt, auch wenn der Erweiterungs-Bebauungsplan von der Gemeinde Ismaning bereits befürwortet wurde und weiter verfolgt werden soll. Analog zu den Unternehmensprognosen erwarten wir für das laufende Geschäftsjahr 2010 Umsatzerlöse in Höhe von 11,20 Mio. €. Aufgrund der Reduzierung des Leerstandes dürfte im kommenden Geschäftsjahr 2011 ein Umsatzanstieg auf 11,32 Mio. € aufgezeigt werden. Die von uns erwarteten Nachsteuer-ergebnisse in Höhe von 0,35 Mio. € (2010e) und 0,37 Mio. € (2011e) belegen die hohe Stabilität der Gesellschaft.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2011 einen fairen Wert von 15,38 € je Aktie ermittelt. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV unter der Hinzurechnung der stillen Reserven in Höhe von 14,02 € je Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus von 9,13 € je Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen Abschlag in Höhe von 68,5 % auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt und stufen die AGROB Immobilien AG daher unverändert mit dem Rating „KAUFEN“.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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