CR Capital Real Estate AG
12.12.2011 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Anno - CR CAPITAL REAL ESTATE AG - Kaufen
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ISIN: DE000A0WMQ53
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 08.12.2011: 0,40
Kursziel in €: 12.12.2011: 0,70
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Strategische Neuausrichtung soll in den kommenden Jahren Früchte tragen
Insgesamt durchlebte die CR Capital Real Estate AG ein schwieriges Geschäftsjahr 2010 sowie erstes Halbjahr 2011. Zwar konnte die Gesellschaft auf Basis des erweiterten Immobilienbestandes die Mieterlöse deutlich anheben, die letzten 18 Monate waren jedoch von rückläufigen bzw. fehlenden Verkaufserlöse geprägt.
Gleichzeitig war die Ergebnissituation von Sondereffekten belastet. Einerseits mussten im Geschäftsjahr 2010 Abwertungen in Höhe von 0,66 Mio. € vorgenommen werden. Parallel dazu war die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft im ersten Halbjahr 2011 von hohen Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen für ein Immobilienobjekt geprägt. Zugleich traten gemäß Angaben des Unternehmens bei dem Neubauvorhaben in der Czarnikauer Straße 9/10 massive Projektsteuerungsprobleme ergebnisbelastend auf. Diese Effekte hatten dazu geführt, dass die Gesellschaft unsere vorher postulierten Erwartungen nicht erreicht hat.
Zudem war das laufende Geschäftsjahr 2011 für die CR Capital Real Estate AG insbesondere hinsichtlich ihrer Strategie aber auch im Hinblick auf die Unternehmensorganisation ein sehr unruhiges Halbjahr. Erwähnenswert ist hierbei das Ausscheiden des bisherigen Alleinvorstands Thomas Ehrich, welcher zum 30.03.2011 aus dem Unternehmen ausgetreten ist. Bis zum 09.06.2011 wurde die CR Capital Real Estate AG von Laura Elaine Reimer als Alleinvorstand vertreten. Seit dem genannten Datum verfügt die Gesellschaft mit Axel Eggers über einen zweiten Vorstand.
Ein weiterer wichtiger Einschnitt, welcher ebenfalls im laufenden Geschäftsjahr 2011 umgesetzt wurde, ist die Aufgabe der REIT-Strategie. Die Gesellschaft hatte bereits den Vor-REIT-Status inne, welcher mit der Strategie einherging, ein REIT-fähiges Immobilienportfolio aufzubauen. Das ursprünglich kommunizierte Ziel war dabei der Aufbau des Immobilienbestandes auf eine Größenordnung von 50.000 qm, welches bis Ende des laufenden Geschäftsjahres 2011 umgesetzt werden sollte.
Der neue Vorstand der Gesellschaft sieht dieses Ziel als unrealistisch an, zumal sich die derzeitige Unternehmensgröße für eine REIT-Strategie nicht eignet. Denn die REIT-Gesetzgebung schränkt die Gesellschaft nicht nur bei der Investition und Veräußerung von Immobilienobjekten ein, sondern sieht auch verhältnismäßig hohe Ausschüttungsquoten (90 % des HGB-Ergebnisses) vor. Verbunden mit der Vorgabe einer relativ hohen Mindesteigenkapitalquote (Eigenkapital darf 45 % der Immobilienmarktwerte nicht unterschreiten) ergibt sich für die Größe der Gesellschaft ein eng gestecktes Korsett an gesetzlichen Vorgaben. Vor diesem Hintergrund ist die Aufgabe der REIT-Strategie begrüßenswert. Das Kerngeschäft der CR Capital Real Estate AG wird gemäß Angaben der Gesellschaft weiterhin die Bestandshaltung bleiben. Flankiert werden soll die Immobilienbestandshaltung jedoch verstärkt vom Bauträgergeschäft, welches die schnelle Erzielung hoher Renditen ermöglicht. Durch ein erwartet positives Ergebnis in 2012 soll zudem die Dividendenfähigkeit wiederhergestellt werden.
Insgesamt bergen derart massive Strategieänderungen hinsichtlich der künftigen Unternehmensentwicklung ein hohes Maß an Unsicherheit. Auch wurde der Kapitalmarkt nach der Umstrukturierung in der Vorstandschaft der CR Capital Real Estate AG nur noch sehr eingeschränkt über die einschneidenden Veränderungen informiert, ein Umstand, welcher sich zugleich im deutlichen Rückgang des CR-Aktienkurses niederschlug. Wir uns derzeit nicht in der Lage verlässliche Prognosen für die kommenden Geschäftsjahre auszuformulieren. Um dennoch eine indikative Bewertung zu bekommen haben wir einen Peer-Group-Vergleich auf Basis der NAV-Abschläge erstellt.
Der aus der Marktbewertung ermittelte faire Wert je Aktie bei einem Marktabschlag von
- 25,3 % auf den bilanziellen NAV liegt bei 0,70 € je Aktie. Aufgrund der aktuell der hohen Prognoseunsicherheit reduzieren wir das bisherige Kursziel von 1,68 € (siehe Research Comment vom 14.02.2011) auf 0,70 €. Angesichts des weiterhin bestehenden positiven Kurspotenzials behalten wir das Rating „KAUFEN“ bei. Wie bereits erwähnt, ist jedoch auch diese Bewertung mit hohen Unsicherheiten verbunden.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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