AGROB Immobilien AG
22.06.2010 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Anno - Agrob AG - Kaufen
| Zur Originalstudie klicken Sie bitte hier |
ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 14.06.2010: 8,75
Kursziel in €: 14,86
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Erneut sehr stabile Entwicklung trotz Krise; sehr solide Finanzierungskennzahlen, weiterhin deutliche Unterbewertung
Die AGROB Immobilien AG ist als Immobilienbestandshalter mit dem Schwerpunkt auf der Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung eines Medien- und Gewerbeparkes im Münchener Vorort Ismaning tätig.
Wirkliche Belastungsfaktoren aus der konjunkturellen Entwicklung und einer schwachen Entwicklung des Immobilienmarktes sind jedoch am Geschäftsverlauf 2009 vorbeigegangen. Die Gesellschaft musste nur leichte Umsatzeinbußen im Zuge fristgerechter Mietvertragsausläufe ausweisen. Insgesamt erzielte die AGROB Immobilien AG in 2009 Umsatzerlöse in Höhe von 11,17 Mio. €. Diese blieben mit -1,4 % nur leicht unterhalb des Vorjahresniveaus von 11,33 Mio. €. Im Zuge einer weitestgehend stabilen Kostensituation sowie eines leicht rückläufigen sonstigen betrieblichen Ergebnisses reduzierte sich das operative Ergebnis vor Steuern und Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) von 8,12 Mio. € (GJ 08) auf 7,91 Mio. € nur unwesentlich um 2,5 %. Gleichzeitig minderte sich das EBIT von 4,93 Mio. € (GJ 08) um 2,4 % auf 4,81 Mio. €.
Parallel hierzu weist die AGROB Immobilien AG als sehr solide einzustufende bilanzielle Relationen auf. Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass die Gesellschaft konservativ nach den HGB-Kriterien bilanziert. Da hier eine Aktivierung der Immobilien nach dem Anschaffungs– und Herstellkostenprinzip, jeweils um die planmäßigen Abschreibungen vermindert, vorgenommen wird, führt dies letztendlich zur Entstehung stiller Reserven. Im Rahmen einer gutachterlichen Ermittlung belaufen sich diese auf 38,40 Mio. €. Damit weist die Gesellschaft einen NAV in Höhe von 57,37 Mio. € auf. Legt man die Marktwerte der Immobilien zugrunde, weist die AGROB Immobilien AG damit eine solide Eigenkapitalquote von 43,4 % sowie eine vergleichsweise niedrige bereinigte Objektverschuldung (LTV: Loan to Value) in Höhe von 43,8 % auf.
Als Grundlage unserer Prognosen berücksichtigen wir ein Marktumfeld, welches in den letzten Monaten von Erholungstendenzen geprägt war. Ähnliche Tendenzen können auch auf dem für die AGROB Immobilien AG wichtigen Gewerbeimmobilienmarkt in München erkannt werden. Zwar kann ein Anstieg des Leerstandes beobachtet werden, diese Situation dürfte sich aufgrund einer aktuell geringen Neufertigstellungsquote wieder entspannen. Zusammen mit einer erwarteten Konjunkturerholung erwarten wir eine stabile Entwicklung in 2010, in 2011 dürfte wieder ein Anstieg der Marktrelationen zu beobachten sein. Parallel hierzu berücksichtigen wir den Ausbau der Hauptnutzflächen im Immobilienportfolio der AGROB Immobilien AG. Dementsprechend und unter der weiteren Berücksichtigung eines leicht rückläufigen Mietpreisniveaus sehen wir für 2010 Umsatzerlöse in Höhe von 11,15 Mio. € (bisher: 11,22 Mio. €) und damit in etwa auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2009 als realistisch an. Diese sollten bei einer entsprechenden Zunahme der Auslastungskapazitäten in 2011 wieder auf 11,32 Mo. € um 1,5 % zulegen. In Summe erwarten wir für 2010 somit eine leichte Reduktion des EBITDA in Höhe von 2,5 % auf 7,91 Mio. € (bisher: 8,05 Mio. €). Für das kommende Geschäftsjahr 2010 erwarten wir einen leichten Anstieg des EBITDA auf dann 8,06 Mio. € und somit ein stabiles Ergebnis. Wir prognostizieren zudem entsprechende hohe EBITDA-Margen von 70,9 % (2010e) sowie 71,2 % (2011e).
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2010 einen fairen Wert von 14,86 € je Aktie ermittelt. Damit hat sich unsere Bewertungseinschätzung gegenüber unserer letzten Studie in Höhe von 14,75 € (06.10.2009) kaum verändert. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV von 14,73 €/Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus von 8,75 € je Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen Abschlag in Höhe von 41,1 % auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt und stufen die AGROB Immobilien AG daher unverändert mit dem Rating „KAUFEN“ ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
Artikel drucken