EYEMAXX Real Estate AG
17.08.2017 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Research Note - EYEMAXX Real Estate AG
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ISIN: DE000A0V9L94
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 14,73
Kursziel in €: 19,00
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 4;5a;6a;10;11
Die EYEMAXX hat die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Geschäftsjahre auch im ersten Halbjahr 2016/2017 (Ende: 30.04.2017) fortgesetzt. Die Fortsetzung des Wachstumskurses findet sich in einem weiteren Anstieg der Gesamtleistung wieder, welche um 4,8 % auf 9,02 Mio. € (VJ: 8,61 Mio. €) erhöht wurde. In den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres hat die EYEMAXX dabei eine Reihe von Projekten planmäßig fertiggestellt bzw. übergeben. Erwähnenswert sind hier die erfolgten Veräußerungen des Wohnimmobilienprojektes „Park Apartments Potsdam“ für über 18 Mio. €, der Verkauf des fertiggestellten Fachmarktzentrums „FMZ Pelhřimov“ an einen tschechischen Investor sowie die mündliche Einigung über den Teilverkauf der beiden geplanten Hotels innerhalb des Projektes „Postquadrat“ in Mannheim für einen Kaufpreis von rund 45 Mio. €.
Analog zum höheren Gesamtleistungsniveau verbesserte sich das EBIT in den ersten sechs Monaten 2016/2017 deutlich auf 4,47 Mio. € (VJ: 3,44 Mio. €), was einem Anstieg der EBIT-Marge auf 49,6 % (VJ: 39,9 %) gleichkommt. Grundsätzlich weist die Gesellschaft ein vergleichsweise hohes Rentabilitätsniveau auf, da es sich bei den Erlösströmen, insbesondere bei den Beteiligungserträgen aus nicht vollkonsolidierten Gesellschaften, um Residualgrößen handelt, denen auf Holdingebene keine Kosten gegenüberstehen.
Nach dem Stichtag 30.04.2017 hat die EYEMAXX den Erwerb mehrerer Immobilienprojekte bekanntgegeben, wodurch die Projektpipeline, als Grundlage für die künftige Unternehmensentwicklung, erheblich ausgeweitet wurde. Allen voran zu nennen ist der Erwerb eines neuen großvolumigen Immobilienprojektes in Berlin, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 170 Mio. €. Auf insgesamt 73.000 qm sollen dabei, östlich des Ortskerns von Schönefeld, bis zum Jahr 2022 insgesamt 17 Gebäude mit 450 Wohneinheiten (Wohnfläche: 29.300 qm) sowie Büroflächen (23.400 qm) und rund 690 Stellplätze entstehen. Für den ersten Bauabschnitt, welcher 6.000 qm Wohnfläche und ca. 4.000 qm Bürofläche enthält, liegt ein bereits rechtskräftiger Bebauungsplan vor. Mit dem erwarteten Vorliegen der Baugenehmigung zum Frühjahr 2018 soll die Errichtung des ersten Bauabschnitts erfolgen.
Die Finanzierung des Projektes soll innerhalb eines Joint Ventures, an dem die EYEMAXX mit 50,1 % und der Joint Venture Partner (DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG) mit 49,9 % beteiligt ist, erfolgen. Ausgehend von der Ziel-Eigenkapitalstruktur der EYEMAXX, welche sich auch aus der Finanzierungsstruktur der bisherigen Projekte ableiten lässt, beläuft sich das von der EYEMAXX aufzubringende Eigenkapital über das gesamte Projektvolumen auf etwa 13,00 Mio. €. Da jedoch die Finanzierung bauabschnittsgemäß erfolgt, ist der aufzubringende Eigenkapital-Anteil letztendlich deutlich geringer. Zudem ist davon auszugehen, dass im Rahmen von Forward Sales vorneweg Mittelzuflüsse generiert werden, welche ebenfalls für die Projektfinanzierung verwendet werden können. Insofern dürfte die Projektfinanzierung, trotz des hohen Projektvolumens, gut zu bewerkstelligen sein.
Neben dem Berliner Projekt hat die Gesellschaft weitere kleinere Wohnimmobilienprojekte erworben und damit die Pipeline auf insgesamt über 570 Mio. € deutlich ausgeweitet. Mit Bekanntgabe des neuen Großprojektes sowie des Wiener Wohnprojektes hatten wir im Rahmen einer Researchstudie (siehe Studie vom 21.06.2017) eine Anpassung der Prognosen vorgenommen. Neben dem Zugang der neuen Projekte hatten wir zudem die deutlich verbesserte Finanzierungskraft nach der Emission der Wandelanleihen ebenfalls in unseren Prognosen berücksichtigt. Zudem haben wir die jährlichen Mieteinnahmen des Bestandsportfolios in Höhe von ca. 4,0 Mio. € einbezogen.
Wir behalten die zuletzt angepassten Prognosen unverändert bei. Ausgehend vom unveränderten DCF-Bewertungsmodell bestätigen wir unser bisheriges Kursziel von 19,00 € je Aktie. Ausgehend vom aktuellen Aktienkurs in Höhe von 14,73 € ergibt sich ein Kurspotenzial in Höhe von etwa 30 % und damit vergeben wir weiterhin das Rating KAUFEN.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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