EYEMAXX Real Estate AG
23.08.2016 - Equity Research Einzelstudie // stark Überdurchschnittlich attraktiv
Research Comment - EYEMAXX Real Estate AG
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ISIN: DE000A0V9L94
Branche: Immobilien
Rating: stark Überdurchschnittlich attraktiv
Kursziel in €: 94,20%
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 4;5a;6a;10;11
Planmäßige Rückführung der ersten EYEMAXX-Anleihe (2011/2016) ist erfolgt, Anleihe 2016/2021 aktuell sehr interessantes Investment
Gutes Beispiel für erfolgreiche Refinanzierungsstrategie
Die EYEMAXX Real Estate AG hat mit der am 26.07.2016 erfolgten planmäßigen Rückführung der im Jahr 2011 emittierten 7,5%-Unternehmensanleihe für positiven Newsflow am Markt für mittelständische Unternehmensanleihen gesorgt. Das ausstehende Volumen der voll besicherten Anleihe belief sich zum Rückzahlungszeitpunkt auf 10,70 Mio. €. Die Rückzahlung wurde dabei vornehmlich durch die im März 2016 begebene ebenfalls voll besicherte 7,0 %-Unternehmensanleihe (WKN: A2AAKQ) abgedeckt. In unseren Augen ist dies ein gutes Beispiel einer erfolgreichen und durchdachten Refinanzierungsstrategie.
Investororientierte Ausstattung der 2016/2021-Anleihe
Ein wichtiger Aspekt dieser Strategie ist die investororientierte Ausstattung der jüngsten Unternehmensanleihe, mit einer umfangreichen Sicherungskomponente. Gemäß Wertpapierprospekt wird jeder Euro Emissionserlös mit einer Grundbuchsicherung von 116,4 % des Verkehrswertes der Sicherungsliegenschaften sowie zusätzlich einer notariellen Abtretung der Mieterlöse der besicherten erstrangigen Immobilien unterlegt. Neben dieser im Marktvergleich umfangreichen Sicherung der Anleihemittel bietet die EYEMAXX-Anleihe zudem einen hohen Kupon von jährlich 7,0 % bei halbjährlicher Auszahlung.
EYEMAXX überzeugt mit operativer Entwicklung
Zusätzlich dazu überzeugt die EYEMAXX Real Estate AG auch von operativer Seite. Die Gesellschaft, deren Fokus auf der Entwicklung von Wohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland und Österreich, sowie auf der Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien (Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Taylormade Solutions) in Österreich, Deutschland und in der SEE/CEE-Region liegt, verzeichnete im ersten Halbjahr 2015/2016 sowohl auf Umsatz- als auch Ergebnisseite hohe Wachstumsraten.Bei der Gesamtleistung wurde mit 8,32 Mio. € (VJ: 5,74 Mio. €) ein neuer Rekordwert erreicht. Besonders stark entwickelten sich die Projektgesellschaften, die einen deutlichen Anstieg des Beteiligungsergebnisses bedeuten. Ausgehend von der erhöhten Ertragssituation verbesserte sich das EBIT auf 3,44 Mio. € (VJ: 2,67 Mio. €), was auf Basis eines ersten Halbjahres ebenfalls einem neuen Rekordwert gleichkommt. Hiervon ausgehend weist die EYEMAXX zum Halbjahr 2015/2016 einen für Immobilienunternehmen hohen EBIT-Zinsdeckungsgrad in Höhe von 1,7 (VJ: 1,5) auf.
Die Grundlage für diese Entwicklung ist die rege Transaktionstätigkeit der Gesellschaft. So wurden im laufenden Geschäftsjahr 2015/16 bereits zwei fertige Fachmarktprojekte in Polen (MY BOX Olawa und MY BOX Namslau) für insgesamt rund 7,0 Mio. € veräußert. Darüber hinaus war die EYEMAXX erneut in der Lage, bereits vor Projektfertigstellung, im Rahmen so genannter Forward Sales, zwei deutsche Projekte (Medizinzentrum „Thomasium“ in Leipzig; Pflegeheim und Wohnen Klein-Lengden) und das Fachmarktzentrum MY BOX Brandys bei Prag mit einem Projektvolumen von insgesamt 36 Mio. € zu veräußern.
Weiteres Gewinnwachstum mit Mannheimer Projekt in Sicht
Auch die künftige Entwicklung dürfte von weiterem Umsatz- und Ergebniswachstum geprägt sein. Die Basis ist die umfangreiche Projektpipeline, welche in den vergangenen Monaten nochmals deutlich ausgeweitet wurde. Mit der Unterfertigung des notariellen Kaufvertrags des Projektes „Postquadrat“ in Mannheim hat die EYEMAXX dabei das größte Projekt der Unternehmensgeschichte gesichert. Innerhalb eines 20.000 qm großen Areals sollen ab dem dritten Quartal 2016 Wohnimmobilien, Gewerbeeinheiten sowie zwei Hotels mit einem Projektvolumen von insgesamt 160 Mio. € entstehen. Bis zum Jahr 2019 soll dieses Projekt zusammen mit dem namhaften österreichischen Joint Venture Partner Johann Kowar (ehemaliger Gründer der conwert AG) mit einem Anteil von jeweils 50 %, unter der Federführung der EYEMAXX, umgesetzt werden. Weitere Projekte wie etwa ein Wohnprojekt in Wien mit einem Projektvolumen in Höhe von 27,0 Mio. € konnten ebenfalls gesichert werden, so dass die Projektpipeline auf deutlich über 390 Mio. € angewachsen ist.
Positive Entwicklung der Zinsdeckungsgrade erwartet
Wichtige Finanzierungsbausteine sind die Anleihemittel, Bankkredite, Co-Investoren aber auch der zwischenzeitliche Abverkauf von fertiggestellten oder von im Bau befindlichen Projekten. Ausgehend hiervon dürfte die Gesamtleistung sukzessive auf über 20,0 Mio. € (2017/2018e) ansteigen, bei einer grundsätzlich hohen Rentabilität. Wir rechnen mit EBIT-Margenniveaus, welche oberhalb der 60%-Schwelle liegen und damit mit einem EBIT im zweistelligen Millionen-Bereich. Die nach der erfolgten Anleiherückzahlung nun niedrigeren Zinsaufwendungen sollten problemlos zu entrichten sein. Beim EBIT-Zinsdeckungsgrad gehen wir von einem Wert oberhalb von 2,5 (2017/2018e) aus.
Höchstnote 5 GBC-Falken
Wir stufen dabei insbesondere die zuletzt emittierte 7,0%-Unternehmensanleihe auf-grund des umfangreichen Sicherungskonzeptes sowie unter Einbezug des Creditreform-Anleiheratings von BBB (Investment-Grade) als „stark überdurchschnittlich attraktiv“ ein und vergeben die Höchstpunktzahl von 5 GBC-Falken.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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