EYEMAXX Real Estate AG
16.03.2018 - Credit Research Einzelstudie // kaufen
Investment im Fokus - EYEMAXX Real Estate AG
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ISIN: DE000A2GSSP3
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kursziel in €: überdurchschnittlich attraktiv
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 4;5a;6a;10;11
Emission der sechsten Unternehmensanleihe zur Finanzierung weiterer Projekte geplant, zwei Anleihen bereits zurückgezahlt, umfangreiche Projektpipeline in Höhe von über 750 Mio. € vorhanden
EYEMAXX befindet sich derzeit in der Emissionsphase einer 5,5 %-Unternehmensanleihe mit einem Emissionsvolumen von bis zu 30 Mio. €. Parallel dazu bietet die Gesellschaft den Gläubigern der bereits emittierten 7,875 %-Unternehmensanleihe (ausstehendes Volumen: 8,66 Mio. €) ein Umtauschangebot an, so dass der Emissionserlös bei vollständiger Annahme bei bis zu 21,34 Mio. € liegen könnte. Wir haben die geplante Unternehmensanleihe einem Marktvergleich unterzogen und vergeben das Rating „überdurchschnittlich attraktiv“.
Mit den neuen Anleihemitteln plant EYEMAXX primär neue Projekte zu finanzieren. Es wurden diesbezüglich bereits großvolumige Wohnimmobilienprojekte sowie gemischt genutzte Projekte identifiziert, für die die Finanzierung der nachrangigen Mittel für den Grundstücksankauf noch aufzubringen ist. Rund 12,0 Mio. € sollen für die Grundstücksankäufe verwendet werden. Darüber hinaus sollen weitere 15,0 Mio. € für den weiteren Ausbau der Projektpipeline verwendet werden.
Die Projektfinanzierung findet dabei auf Ebene der jeweiligen Projektgesellschaft statt. Für das von der Projektgesellschaft aufzubringende Eigenkapital in Höhe von 15-30 % der Gesamtinvestitionssumme kann EYEMAXX auf Ebene der Konzernobergesellschaft sowohl Eigen- als auch Fremdkapital aufbringen. Bei diesen Investitionseckdaten lässt sich alleine mit der geplanten Investition in identifizierte Projekte in Höhe von 12,0 Mio. € ein Projektumfang von bis zu 80 Mio. € stemmen. Damit würde die bestehende, ohnehin schon umfangreiche Projektpipeline in Höhe von 757,7 Mio. €, nochmals deutlich ausgebaut werden.
Auf der Grundlage der geplanten Investitionen sowie der bereits erworbenen Projekte rechnen wir mit einer weiteren Steigerung der Gesamtleistung, welche sich nachhaltig über ein Niveau in Höhe von 26,00 Mio. € etablieren sollte. Parallel hierzu erwarten wir die Fortsetzung der hohen Konzernrentabilität, bei EBIT-Margen in Höhe von jeweils über 60 %. Mit der Emission der neuen 30,0 Mio. €-Unternehmensanleihe gehen wir zwar von einem Anstieg der Zinsaufwendungen aus, diese könnten jedoch bei einer hohen Annahme des Umtauschangebotes nur unterproportional zulegen. Darüber hinaus sollte sich mit der Vollplatzierung der mit einem Kupon in Höhe von 5,5 % ausgestatteten Anleihe die durchschnittliche Verzinsung weiter reduzieren. Die noch ausstehenden drei Unternehmensanleihen weisen einen Kupon von jeweils höher als 7,0 % auf.
Dies sollte sich positiv auf die für Anleihegläubiger wichtigen Bonitätskennzahlen auswirken. Nachdem sich sowohl der EBITDA- als auch der EBIT-Zinsdeckungsgrad in den vergangenen Geschäftsjahren auf einem Niveau zwischen 1,5 und 1,8 eingependelt hatten, rechnen wir in den kommenden Geschäftsjahren mit einer deutlichen Verbesserung des Zinsdeckungsgrades auf über 2,5 (2019/2020e). Die positiven Nachsteuerergebnisse sowie die erwartete Wandlung der ausstehenden Wandelanleihen in Höhe von 24,57 Mio. € sollten zudem einen deutlichen Anstieg des Eigenkapitals auf über 50 % in den kommenden Geschäftsjahren nach sich ziehen.
Die ab dem 26.04.2018 zur Zeichnung angebotene 5,5%-Unternehmensanleihe ist gemäß unserem Marktvergleich unter Einbezug des Creditreform-Ratings (BB) ermittelten Risikos als „überdurchschnittlich attraktiv“ einzustufen. Wir vergeben daher 4 von 5 GBC-Falken.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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