EYEMAXX Real Estate AG
04.03.2013 - Credit Research Einzelstudie // Überdurchschnittlich attraktiv
Credit Research - EYEMAXX Real Estate AG - überdurchschnittlich attraktiv
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ISIN: DE000A1TM2T3
Branche: Immobilien
Rating: Überdurchschnittlich attraktiv
Kursziel in €: 7,875 % Corporate Bond
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 4;5
Inflationsgeschützte Anleihe zur Finanzierung der attraktiven Projektpipeline
Mit dem Fokus auf die Entwicklung und den Verkauf von Gewerbeimmobilien (vornehmlich Fachmarktzentren) hat die Anleiheemittentin EYEMAXX Real Estate AG in den vergangenen Jahren Immobilienprojekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 200 Mio. € erfolgreich realisiert. Basierend auf diesem Track Rekord war die Gesellschaft zugleich in der Lage eine Projektpipeline mit einem Investitionsvolumen von über 100 Mio. € aufzubauen. Diese soll in den kommenden Jahren abgearbeitet werden.
Die regionale Ausrichtung der Gesellschaft umfasst dabei einerseits die bereits etablierten Märkte Österreich und Deutschland sowie andererseits die dynamischen Märkte Mittel- und Osteuropas (Polen, Tschechien, Slowakei, Slowenien, Serbien). Die Konzentration der aktuellen Projektpipeline liegt zunächst auf den Ländern Polen, Tschechien und Serbien. Die prägenden Merkmale dieser Zielregionen sind eine dynamische Konjunkturentwicklung und eine dazugehörige positive Konsumstimmung, denen jedoch eine noch relativ geringe Verkaufsflächendichte entgegensteht. Die daraus resultierenden Aufholpotenziale qualifizieren diese Regionen als attraktive Investitionsstandorte im Bereich der Einzelhandelsimmobilien.
Hiervon soll die EYEMAXX in den kommenden Geschäftsjahren profitieren. Ein wichtiger Aspekt der Unternehmensstrategie ist die Unternehmensplanung, wonach die Projekte größtenteils eigenfinanziert werden, wodurch künftig höhere erzielbare Verkaufserlöse bei höheren Deckungsbeiträgen erwartet werden. Zudem sollen die einzelnen Projektgesellschaften nicht mehr direkt unter dem Holdingdach, sondern unterhalb einer Zwischenholding angesiedelt werden. Erwartungsgemäß soll der Beteiligungsanteil der EYEMAXX an der Zwischenholding unterhalb von 50 % liegen, was eine „At-Equity-Konsolidierung“ zur Folge haben wird. Die verbliebenen Geschäftsanteile der Zwischenholding werden einem weiteren, konzernfremden Gesellschafter zugerechnet. Im Zuge einer schiefen Gewinnverteilung fallen jedoch 100 % der Gewinnanteile der EYEMAXX zu, der weitere Gesellschafter erhält im Gegenzug eine fixe Verzinsung auf das eingesetzte Kapital.
Bei der Eigenfinanzierung der Projekte liegt der anvisierte Eigenkapitalanteil bei ca. 30 % der Gesamtinvestitionssumme. Das Eigenkapital kann den Projektgesellschaften als eigenkapitalersetzendes Fremdkapital weitergegeben werden. Somit können die Anleihemittel den Eigenkapitalanteil ersetzen. Dementsprechend plant die Gesellschaft derzeit die Emission einer dritten Unternehmensanleihe, mit einem geplanten Volumen von 15,00 Mio. €. Rund 80 % des geplanten Emissionserlöses soll für die Finanzierung der Projektpipeline verwendet werden. Unseres Erachtens ist die Finanzierung der Projektpipeline auch vor dem Hintergrund der bisher emittierten Unternehmensanleihen, des geplanten Einbezugs eines Finanzierungspartners sowie des zwischenzeitlichen Projektabverkaufs, sichergestellt.
Unter Zugrundelegung der jeweils geplanten Fertigstellungstermine der einzelnen Projekte prognostizieren wir deutliche Zuwächse der Gesamtleistung bei einem gleichzeitigen Anstieg der Ergebnismargen. Damit dürfte die EYEMAXX in der Lage sein, auch die zusätzlichen Zinsbelastungen der neuen Anleihe abzufangen. Infolge dessen rechnen wir mit einem Anstieg der Zinsdeckungsgrade bereits ab dem kommenden Geschäftsjahr 2013/2014 auf etwa 3. Damit wäre die EYEMAXX in der Lage, auch bei einem Ergebnisrückgang von über 60 %, den Zinsdienst zu leisten.
Die ab dem 07.03.2013 zur Zeichnung angebotene 7,875%-Unternehmensanleihe der EYEMAXX Real Estate AG ist gemäß unserem Marktvergleich unter Einbezug des adjustierten Risikos sehr attraktiv. Daher versehen wir die Anleihe mit 4 GBC-Falken (von 5 GBC-Falken) und stufen diese als „überdurchschnittlich attraktiv“ ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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