EYEMAXX Real Estate AG
16.03.2012 - Credit Research Einzelstudie // stark Überdurchschnittlich attraktiv
Credit Research - EYEMAXX Real Estate AG - Stark überdurchschnittlich attraktiv
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ISIN: DE000A1MLWH7
Branche: Immobilien
Rating: stark Überdurchschnittlich attraktiv
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
100 % besicherte Anleihe
Die EYEMAXX Real Estate AG emittiert eine zweite Unternehmensanleihe mit einem Kupon von 7,75 % und einem geplanten Anleihevolumen von 15,00 Mio. €. Die Zeichnungsfrist beginnt am 19. März 2012 und endet am 5. April 2012.
Gemäß Geschäftsmodell konzentriert sich die EYEMAXX Real Estate AG auf den Erwerb, der Entwicklung und der Realisierung von Gewerbeimmobilien in Mittel- und Zentraleuropa, insbesondere dabei in den etablierten Märkten Österreich und Deutschland sowie primär in den benachbarten Wachstumsmärkten Polen und Tschechien. Im Fokus der Gesellschaft liegt die Entwicklung von weitestgehend standardisierten Fachmarktzentren in kleineren und mittleren Städten der adressierten Märkte. Besonders die guten Aufholpotenziale, bei einer nur geringen Wettbewerbsintensität, lassen diese Immobiliengattung in den entsprechenden Regionen als attraktiv erscheinen. Komplettiert wird die Geschäftstätigkeit und Konzentration der EYEMAXX Real Estate AG auf darüber hinaus gehende, maßgeschneiderte Projekte (hauptsächlich Economy-/Budgethotels), Logistikimmobilien sowie Factory Outlet Center.
Dabei kann die Gesellschaft einen beeindruckenden Track-Record vorweisen. So war die EYEMAXX Real Estate AG trotz Krise in der Lage, alleine in den Jahren 2006 bis 2011 Projekte mit einem Gesamtvolumen von etwa 200 Mio. € erfolgreich zu entwickeln. Aufgrund ihres guten Marktzugangs sowie der attraktiven Marktvorgaben in den Zielregionen der Gesellschaft, verfügt diese über eine umfangreiche Projektpipeline mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 100 Mio. €. Zusätzlich zu der Projektpipeline kann die Gesellschaft auch andere Projekte im Rahmen von Forward Sales opportunistisch entwickeln. Der Schwerpunkt soll daher künftig auf der Eigenfinanzierung liegen, was für die Gesellschaft den Vorteil höherer Ergebnisbeiträge (in etwa doppelt so hoch) mit sich bringt. Gleichzeitig plant die EYEMAXX Real Estate AG den Großteil der Projektgesellschaften als At-Equity Beteiligungen zu entwickeln, was in erster Linie eine hohe Bilanzstabilität mit sich bringt.
Der künftige Schwerpunkt auf der Eigenfinanzierung der Projekte geht jedoch gleichzeitig mit gesteigerten Finanzierungserfordernissen einher. Durch die Ausgabe der Anleihe im Juli 2011 (Emissionsvolumen zum 31.10.2011: 11,48 Mio. €) sowie der aktuellen Anleihe mit einem geplanten Volumen von bis zu 15,00 Mio. € ist ein wesentlicher Teil des Eigenkapitalbedarfs der Projektpipeline abgedeckt. Laut geplantem Verwendungszweck (siehe auch Seite 21) der beiden Anleihen steht für Investitionen in neue Projekte ein Betrag von ca. 13,70 Mio. € zur Verfügung. Die Anleihemittel, welche auf Holdingebene Fremdkapital darstellen, können als eigenkapital-ersetzende Mittel den Projektgesellschaften weitergereicht werden. Neben der Tatsache des Einbezugs eines Finanzierungspartners, wird auch der zwischenzeitliche Abverkauf von Projekten zu einer erheblichen Entlastung des Kapitalbedarfs führen, was in unseren Augen die Finanzierung der Projektpipeline sicherstellen sollte.
Um die Attraktivität der Unternehmensanleihe zu ermitteln, haben wir diese einem Marktvergleich unterzogen. Dabei haben wir auf Basis der Emittentenratings eine Adjustierung hinsichtlich verschiedener Faktoren (Unternehmensprognosen, Unternehmensalter, Covenants, Haftmittel, Zinsintervalle, Transparenz, Laufzeit) vorgenommen. Für die EYEMAXX-Unternehmensanleihe ergeben sich gemäß unserer Bewertung in Summe 15,00 Risikopunkte (entspricht einem „A“-Rating). Unter Einbeziehung der Markt-Effektivzinsen ergibt die Regressionsanalyse eine im Marktvergleich hohe Attraktivität des EYEMAXX-Bond. Dabei spielt das Sicherungskonzept, wonach das komplette geplante Anleihevolumen durch erst- und zweitrangige Grundpfandrechte abgedeckt ist, eine wesentliche Rolle.
Wir stufen die Anleihe der EYEMAXX Real Estate AG als stark überdurchschnittlich attraktiv (5 GBC-Falken) ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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