EYEMAXX Real Estate AG
07.03.2016 - Credit Research Einzelstudie // stark Überdurchschnittlich attraktiv
Credit Research - Emission einer 7,00 % Unternehmensanleihe – EYEMAXX Real Estate AG
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ISIN: DE000A0EQ578
Branche: Immobilien
Rating: stark Überdurchschnittlich attraktiv
Kurs bei Erstellung in €: 7,00 % (Unternehmensanleihe)
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5a;5b;6a;11
Emission einer besicherten 7,0 % – Unternehmensanleihe
Das Sicherungskonzept der Unternehmensanleihe sowie die erwartet solide Geschäftsentwicklung auf Basis der umfangreichen Projektpipeline können überzeugen
Die EYEMAXX Real Estate AG befindet sich derzeit in der Emissionsphase einer besicherten 7,0 %-Unternehmensanleihe, insbesondere zum Zwecke der Refinanzierung von bereits emittierten Anleihen. Gemäß Wertpapierprospekt soll der überwiegende Teil des bei Vollplatzierung geplanten Nettoemissionserlöses in Höhe von mindestens 29,20 Mio. € für die Ablösung der 7,50 %-Unternehmensanleihe (2011/2016; ISIN: DE000A1K0FA0) sowie der 7,75 %-Unternehmensanleihe (2012/2017; ISIN: DE000A1MLWH7) verwendet werden. Diese valutieren derzeit zusammen mit 24,58 Mio. €.
Gemäß dem umfangreichen Sicherungskonzept sollen für die Gläubiger erstrangige grundpfandrechtliche Sicherheiten in Höhe von insgesamt 24,63 Mio. € sowie eine akzessorische Hypothek in Höhe von 10,28 Mio. € hinterlegt werden, womit dem geplanten Anleihevolumen in Höhe von 30,00 Mio. € eine objektbezogene Besicherung in Höhe von 34,92 Mio. € gegenübersteht.
Die EYEMAXX Real Estate AG nutzt die Anleihemittel in erster Linie für die Finanzierung von Immobilienprojekten. Dabei liegt der Fokus der Gesellschaft auf der Projektentwicklung mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien (Fachmarktzentren, Logistikimmobilien, Taylormade Solutions) in Österreich, Deutschland und in der SEE/CEE-Region sowie seit 2014 auf der Entwicklung von Wohn- und Pflegeimmobilien in Deutschland und Österreich. Alleine seit 2006 hat die EYEMAXX Projekte mit einem Gesamtvolumen von über 230 Mio. € finalisiert. Komplettiert wird das Geschäftsmodell von der Immobilienbestandshaltung, im Rahmen dessen 13 Objekte mit einem jährlichen Mietertrag in Höhe von ca. 3,9 Mio. € gehalten werden. Erst im Februar 2016 wurde der Immobilienbestand durch den Erwerb von vollständig vermieteten Logistikobjekten mit 42.500 qm Nutzfläche signifikant aufgestockt.
Die aktuelle Projektpipeline umfasst ein Projektvolumen in Höhe von rund 200,00 Mio. €. Da die Projektfinanzierung auf Ebene der Projektgesellschaft mit einer Ziel-Fremdkapitalstruktur von 70-80% stattfindet, können durch non-recourse Bankkredite und dem dazugehörigen Leverage-Effekt hohe Investitionsvolumina realisiert werden. Der Eigenkapitalanteil auf Ebene der Projektgesellschaft kann durch die EYEMAXX Real Estate AG entweder im Rahmen einer Innenfinanzierung (Verwendung von Cashflows, die durch den Verkauf fertiggestellter Projekte generiert werden), einer Eigenkapitalfinanzierung (Kapitalerhöhung) oder Fremdkapitalfinanzierung (Bank- oder Partnerkredite auf Holdingebene, Anleihemittel) erbracht werden.
Ausgehend von der aktuellen Projektpipeline sowie unter Berücksichtigung des Immobilienbestandes rechnen wir mit einer Gesamtleistung in Höhe von 17,44 Mio. € (GJ 15/16e), 19,75 Mio. € (GJ 16/17e) respektive 21,15 Mio. € (GJ 17/18e). Die EYEMAXX Real Estate AG weist ein grundsätzlich hohes EBIT-Margenniveau auf, da die meisten Kosten bereits auf Ebene der Projektgesellschaft anfallen. Für die kommenden Geschäftsjahre rechnen wir mit einer EBIT-Marge, welche konstant über 55 % liegen sollte. Vor dem Hintergrund der steigenden Gesamtleistung sowie einer damit verbundenen EBIT-Verbesserung sollten sich die für die Anleihegläubiger wichtigen Bonitätskennzahlen sukzessive verbessern.
Die ab dem 08.03.2016 zur Zeichnung angebotene 7,0%-Unternehmensanleihe ist gemäß unserem Marktvergleich unter Einbezug des im Rahmen des Creditreform-Anleiheratings (BBB) ermittelten Risikos als „stark überdurchschnittlich attraktiv“ einzustufen. Sowohl das Sicherungskonzept der Anleihe als auch die soliden Bilanzrelationen und die konstant positive Geschäftsentwicklung sind wichtige Faktoren für die von uns vergebene Höchstpunktzahl (5 GBC-Falken).
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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