EYEMAXX Real Estate AG
14.07.2011 - Credit Research Einzelstudie // stark Überdurchschnittlich attraktiv
Credit Research - AMICTUS AG / künftig EYEMAXX Real Estate AG - Überdurchschnittlich Attraktiv
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ISIN: DE000A1K0FA0
Branche: Immobilien
Rating: stark Überdurchschnittlich attraktiv
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Grundschuldbesicherte Anleihe mit hoch attraktivem Kupon
Mit der Zeichnung der Eyemaxx – Anleihe finanziert der Investor ein Unternehmen, dessen Geschäftsschwerpunkt auf der Entwicklung, der Errichtung, dem Betrieb sowie dem Verkauf von Fachmarktzentren und Budgethotels liegt. Der regionale Fokus der Eyemaxx liegt dabei auf den attraktiven und dynamischen Märkten Zentral- und Osteuropas (Tschechien, Slowakei, Polen, Österreich und Deutschland), Regionen also, die sowohl im Einzelhandels- als auch Hotelbereich von einem deutlichen Aufholbedarf geprägt und deutlich gestärkt aus der Wirtschaftskrise hervorgegangen sind. Gemäß Unternehmensstrategie sollen in erster Linie kleinere bis mittlere Städte (20.000 – 100.000) adressiert werden. Aufgrund der Tatsache, dass Städte dieser Größenordnung für die internationalen Immobilienentwickler bisher nicht interessant waren, beabsichtigt die Eyemaxx von einer so genannten First Mover Advantage zu profitieren, um sich damit Standorte kostengünstig zu sichern.
Immobiliengesellschaft mit gutem Track Rekord
Die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH wurde durch eine zum 05. Mai 2011 beschlossene Sachkapitalerhöhung in die Anleiheemittentin AMICTUS AG eingebracht. Bis zu diesem Zeitpunkt trat die AMICTUS AG (Umfirmierung in EYEMAXX Real Estate AG wird erfolgen) nicht mehr als operativ tätige Gesellschaft auf und fungierte somit für die Eyemaxx als börsennotierter Holdingmantel. Die im Jahr 1996 gegründete EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH kann als Immobiliengesellschaft insbesondere in den vergangenen Geschäftsjahren einen guten Track Rekord vorweisen. So wurden in den Geschäftsjahren 2006 bis 2010 Immobilien mit einem Investitionsvolumen von etwa 200 Mio. EUR entwickelt.
Profitablität soll weiter erhöht werden
Dieser Erfolg schlug sich auch in der operativen Entwicklung der Eyemaxx, welche über die letzten Jahre stets mit einem positiven Jahresergebnis einherging, nieder. So lag der Jahresüberschuss im GJ 2010 bei 0,43 Mio. EUR und damit weiterhin im positiven Bereich. Gegenüber dem Vorjahreswert reduzierte sich dieser zwar um – 58,2 % (VJ: 1,03 Mio. EUR). Diese Reduktion ist in erster Linie den, durch die Finanzkrise geprägten spätzyklischen Konjunkturvorgaben, geschuldet, welche eine rückläufige Geschäftsentwicklung nach sich zogen. Zukünftig dürfte aber die Gesellschaft wieder steigende Ergebnisniveaus vorweisen. Denn laut Strategie der Eyemaxx werden die Projekte entweder im Rahmen von Partnerschaftsmodellen (Private Equity) oder im Rahmen der Innenfinanzierung realisiert. Letzere weisen vor allem vor dem Hintergrund, dass keine Aufteilung des Projektgewinns zwischen den beiden Projektpartnern stattfindet, überdurchschnittlich hohe Erträge auf. Somit soll der Anteil innenfinanzierter Projekte erhöht werden.
Unternehmensanleihe für neue hochmargige Projekte…
Da innenfinanzierte Projekte höhere Ergebnismargen aufweisen, jedoch auch mit einem erhöhten Finanzierungsbedarf einhergehen, befindet sich die Eyemaxx derzeit in der Platzierungsphase einer 7,50 %-Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 25,00 Mio. EUR. Rund 45 % der aus der 5-jährigen Anleihe eingenommenen Mittel sollen für die Finanzierung von neuen Projekten verwendet werden. Darüber hinaus plant die Gesellschaft rund 10,9 Mio. EUR des Anleiheerlöses zur Ablösung bestehender Darlehen für Sicherungsobjekte zu verwenden. Durch diese Ablösung können den Anleihegläubigern erstrangige Grundpfandrechte auf diese Immobilien eingetragen werden.
… mit erhöhter Absicherung
Durch eine weitere Besicherung einer zweitrangingen Hypothek einer österreichischen Schlossimmobilie beläuft sich die gesamte Sicherungssumme auf 26,05 Mio. EUR und damit oberhalb des geplanten Emissionsvolumens. Die Sicherungsimmobilien befinden sich derzeit in Gesellschaftskreisen, für die Hr. Dr. Müller (Eyemaxx-Vorstand) als alleiniger Geschäftsführer und Inhaber fungiert. Damit haftet er mit seinem persönlichen Eigentum.
Durch die Platzierung der Anleihe dürfte die Gesellschaft einen höheren Anteil innenfinanzierter Projekte und damit deutliche Ergebnissprünge realisieren. Auf diesen Annahmen basierend, sind die erwarteten Bonitätskennzahlen als sehr solide zu bezeichnen.
Hoher Koupon bei hoher Bonität – Attraktive Depotbeimischung
Angesichts der erwarteten positiven Geschäftsentwicklung und der sehr guten Risikostruktur der Eyemaxx (Creditreform-Rating: Investmentgrade BBB+) ist die Anleihe als überdurchschnittlich attraktiv zu bewerten. Mit einem geplanten Zinssatz von 7,5 % liegt die Effektivverzinsung oberhalb des Marktvergleiches. Die Eyemaxx-Unternehmensanleihe ist u.E. eine attraktive Depotbeimischung.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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