AGROB Immobilien AG
17.10.2011 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Update - AGROB Immobilien AG - Kaufen
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ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 13.10.2011: 8,50 Euro
Kursziel in €: 17.10.2011: 15,50
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Solides Immobilienunternehmen mit homogenem Bestandsportfolio
Auch im abgelaufenen ersten Halbjahr 2011 konnte die AGROB Immobilien AG die zuvor aufgezeigte Tendenz beibehalten und eine positive Geschäftsentwicklung aufweisen. So konnten die Nettoumsätze insbesondere infolge der wieder erhöhten Auslastung der auf die Hauptnutzflächen bezogenen Vermietkapazitäten auf nunmehr annähernd 98,0 % (VJ: 95,4 %) um +3,0 % auf 5,71 Mio. € (VJ: 5,54 Mio. €) gesteigert werden.
Flankiert wird die positive Umsatzentwicklung der Gesellschaft von einer weiterhin hohen Kostendisziplin sowie der erfolgreichen Umsetzung effizienter Budgetmaßnahmen und einer damit rückläufigen operativen Kostenquote. Mit operativen Kosten von 1,55 Mio. € erreichte die AGROB einen neuen Tiefstwert. Die entsprechende, auf die Nettoumsätze bezogene Kostenquote, reduzierte sich analog hierzu von 28,5 % (1.HJ 10) auf 27,2 %. Auf Basis dieser Entwicklung erhöhte sich das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) deutlich um +7,8 % auf 2,53 Mio. € (VJ: 2,34 Mio. €). Damit erreichte die AGROB aus Sicht der ersten sechs Monate einen neuen Höchstwert.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist weiterhin als solide einzustufen. Erwähnenswert ist hierbei die Tatsache, dass die AGROB nach HGB-Kriterien und damit konservativ nach dem Anschaffungs- und Herstellkostenprinzip bilanziert. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft, welches die Aktivseite mit 90,64 Mio. € dominiert, wurde zum 30.10.10 einer gutachterlichen Ermittlung unterzogen. Auf Basis der ermittelten Verkehrswerte in Höhe von 127,60 Mio. € verfügt die Gesellschaft damit über nicht bilanzierte stille Reserven von 36,92 Mio. €. Legt man die Marktwerte und damit die stillen Reserven zugrunde, so weist die AGROB mit einem Eigenkapital von 55,63 Mio. € eine solide Eigenkapitalquote von 44,4 % auf. Auf HGB-Basis verfügt die AGROB über ein Eigenkapital von 19,93 Mio. € und eine dazugehörige EK-Quote von 21,9 %. Die Objektverschuldung (LTV: Loan to Value) auf Basis des Verkehrswertes ist mit 39,8 % als vergleichsweise niedrig einzustufen.
Unter Zugrundelegung der aktuell hohen Auslastungsquote sowie der Tatsache, dass bis zum Dezember 2011 keine wesentlichen Mietverträge zur Prolongation anstehen, erachten wir die von der Gesellschaft angehobenen Prognosen als gerechtfertigt. Die AGROB erwartet nunmehr die Erzielung von Mieterträgen in einer Bandbreite von 11,4 – 11,5 Mio. €. Unsere angehobenen Umsatzerwartungen von 11,45 Mio. € liegen in der Mitte dieser Bandbreite. Für das kommende Geschäftsjahr dürfte die Gesellschaft unter der Prämisse einer erfolgreichen Prolongation der zum Auslauf anstehenden Mietverträge unseres Erachtens ein Umsatzwachstum von +1,0 % auf 11,57 Mio. € erzielen. Unsere Ergebnisprognosen berücksichtigen die bisher aufgezeigte hohe Kostendisziplin der Gesellschaft, welche insbesondere in den letzten Geschäftsjahren zu einer rückläufigen Kostenquote geführt hatte. Hier gilt es auch die weiteren Belastungen aus den im Jahre 2006 rückübertragenen Pensionsverpflichtungen ehemaliger AGROB-Mitarbeiter zu berücksichtigen, welche in den nächsten Geschäftsjahren sukzessive abnehmen werden.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2012 einen fairen Wert von 15,50 € je Aktie ermittelt. Damit haben wir unsere Bewertungseinschätzung gegenüber unserer letzten Studie unverändert belassen. Auch der auf Verkehrswerte ermittelte NAV (Net Asset Value) von 14,59 €/Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus von 8,50 € je Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen Abschlag in Höhe von 82,4 % auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt und stufen die AGROB Immobilien AG unverändert mit dem Rating „KAUFEN“ ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.