AGROB Immobilien AG
25.06.2012 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Anno - Agrob Immobilien AG - Kaufen
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ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 31.05.2012: 10,27
Kursziel in €: 15,50
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Sehr solides Substanzinvestment mit hohem Bewertungspotenzial
Mit Vorlage der Geschäftsjahreszahlen 2011 war die AGROB Immobilien AG in der Lage eine Fortsetzung der positiven Tendenz der Vorjahre zu präsentieren. Der Betreiber eines Medien– und Gewerbeparks im Münchener Vorort Ismaning erreichte dabei mit 97,7 % (VJ: 97,7 %) erneut eine verhältnismäßig hohe Auslastungsquote der Hauptnutzflächen. In Verbindung mit einer marginalen Ausweitung der vermieteten Flächen wurde die Umsatzbasis um +1,1 % von 11,20 Mio. EUR (GJ 2010) auf 11,32 Mio. EUR (GJ 2011) erhöht.
Analog zur positiven Umsatzentwicklung profitierte die AGROB Immobilien AG in den letzten Geschäftsjahren von einer hohen Kostendisziplin und einer damit verbundenen sukzessiven Minderung der operativen Kostenbasis. Auf EBITDA-Basis kletterten die operativen Kosten nominell zwar leicht von 3,16 Mio. EUR (GJ 2010) auf 3,25 Mio. EUR (GJ 2011), dieser Anstieg resultiert jedoch vornehmlich aus der ergebniswirksamen Anpassung von Pensionsrückstellungen gemäß BilMoG (Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz). Ohne diesen Effekt liegen die bereinigten operativen Kosten bei 2,97 Mio. EUR (VJ: 2,99 Mio. EUR) und damit auf dem niedrigsten Stand der letzten Geschäftsjahre.
Sehr positiv stufen wir die Entwicklung der Finanzaufwendungen ein, welche entsprechend den über die letzten Geschäftsjahre hinweg gestiegenen Tilgungsleistungen aber auch aufgrund verbesserter Konditionen der Bankverbindlichkeiten, deutlich rückläufig waren. Gegenüber der Vorjahresperiode minderten sich die Finanzaufwendungen auf 3,24 Mio. EUR (VJ: 3,56 Mio. EUR). Besonders diese Entwicklung zeichnete für den deutlichen Anstieg des Nachsteuerergebnisses, welches gegenüber dem Vorjahr auf 1,60 Mio. EUR (VJ: 1,37 Mio. EUR) zulegen konnte, verantwortlich.
Das bilanzielle Bild der Gesellschaft ist unverändert als sehr solide einzustufen. Beachtenswert ist hierbei die Tatsache, dass die AGROB Immobilien AG nach HGB-Kriterien und damit konservativ bilanziert. Vermögenswerte, welche nach HGB bilanziert werden, sind nach dem Prinzip der Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert und können damit zur Bildung stiller Reserven führen. Eine Bilanzierung nach IFRS hingegen, die Methode die vom Großteil der börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften angewandt wird, erlaubt eine Aktivierung des Immobilienvermögens auf Grundlage ermittelter Verkehrswerte. Zwar verfügt die AGROB Immobilien AG zum Bilanzstichtag 31.12.11 über ein Immobilienvermögen von 89,61 Mio. EUR, unter Hinzurechnung der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte belaufen sich die stillen Reserven jedoch auf 37,98 Mio. EUR. Legt man die Marktwerte der Immobilien zugrunde, so weist die AGROB Immobilien AG eine sehr solide Eigenkapitalquote von 45,9 % und eine vergleichsweise niedrige Objektverschuldung (LTV: Loan to Value) von 38,5 % auf.
Auf der Annahme unverändert hoher Auslastungsquoten der Hauptnutzflächen basierend, welche gemäß Unternehmenskommunikation in den nächsten Geschäftsjahren voraussichtlich nicht erweitert werden, ist eine gute Basis einer weiterhin soliden Umsatzentwicklung gegeben. Unterstützend wirkt sich hierbei der Umstand einer sehr attraktiven Laufzeitstruktur der Mietverträge. Rund 62 % der aktuell aktiven Mietverträge verfügen über eine mehr als dreijährige Restlaufzeit. Unsere Umsatzprognosen in Höhe von 11,18 Mio. EUR (GJ 2012) respektive 11,24 Mio. EUR (GJ 2013) berücksichtigen unentgeltlich überlassene Flächen, welche ab dem Jahr 2014 wieder der Vermietung zugeführt werden. Flankierend hierzu gehen wir mit einem EBITDA von 7,93 Mio. EUR (GJ 2012) sowie 8,00 Mio. EUR (GJ 2013) von einer soliden Ergebnisentwicklung aus.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2012 einen fairen Wert von 15,50 EUR je Aktie ermittelt. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV von 15,06 EUR je Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus von 10,20 EUR je Stammaktie (8,30 EUR je Vorzugsaktie) weisen somit zum fairen Wert ein hohes Kurspotenzial auf. Daher stufen wir die AGROB Immobilien AG unverändert mit dem Rating KAUFEN ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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