AGROB Immobilien AG
28.06.2013 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
Researchstudie Anno - AGROB Immobilien AG - Kaufen
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ISIN: DE0005019004
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 05.06.2013 - 11,00
Kursziel in €: 14,55
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5
Solidität des Geschäfts und günstiges Bewertungsniveau eröffnen Kurspotenzial
Im Rahmen der Veröffentlichung der Zahlen des Geschäftsjahres 2012 konnte die AGROB Immobilien AG erneut eine solide Entwicklung vorweisen. Durch die leichte Ausweitung des Flächenbestandes sowie eine leicht unterproportionale Erhöhung der vermieteten Flächen reduzierte sich die Auslastungsquote der Hauptmietflächen auf 96,9 % (VJ: 97,7 %). In Folge der zeitlich begrenzten Überlassung von Mietflächen an einen Ankermieter (zum Zwecke von Umbaumaßnahmen), die den Wegfall von Mieterträgen in Höhe von 0,40 Mio. € zur Folge hatte, reduzierten sich die Umsatzerlöse leicht um -0,1 % auf 11,22 Mio. € (VJ: 11,32 Mio. €).
Parallel zur ordentlichen Umsatzentwicklung weist die AGROB Immobilien AG eine sehr hohe Kostendisziplin auf. Zwar erhöhte sich der Block der operativen Kosten auf 3,52 Mio. € (VJ: 3,25 Mio. €), dies ist jedoch zu einem Großteil auf die Bewertungsanpassung der Pensionsrückstellungen gemäß BilMoG zurückzuführen. Das EBITDA reduzierte sich analog dazu auf 8,02 Mio € (VJ: 8,22 Mio. €).
Als einen wesentlichen Treiber der nachhaltigen Verbesserung der Nachsteuerergebnisse der AGROB Immobilien AG sehen wir die positive Entwicklung der Finanzaufwendungen. Diese reduzierten sich in den vergangenen Geschäftsjahren kontinuierlich. Dies ist einerseits auf die konsequente Tilgung der Finanzverbindlichkeiten aus dem konstant positiven Free Cash Flow sowie andererseits auf die Verbesserung des durchschnittlichen Darlehenszinssatzes zurückzuführen. Über Forward- Kontrahierungen konnten die günstigen Marktbedingungen ausgenutzt werden, wodurch sich der Durchschnittszinssatz von 4,66 % (per 12/2012) auf 4,45 % (per 12/2013) und 4,15 % (per 12/2014) sukzessive reduzieren wird.
Hinsichtlich der Unternehmensbesteuerung profitiert die AGROB Immobilien AG als Immobilienbestandshalter von der Gewerbesteuerbefreiung sowie von vorhandenen Verlustvorträgen, die sich zum Ende des Geschäftsjahres 2012 auf 1,70 Mio. € beliefen. Die Gesellschaft wurde somit nur im Rahmen der Mindestbesteuerung veranlagt, was die Steuerquote auf einem geringen Niveau hielt (2012: 3,0 %). Wir gehen davon aus, dass diese bis Mitte des Jahres 2014 durch die zu erwartenden positiven Ergebnisse aufgebraucht werden, wodurch sich die effektive Steuerquote der AGROB Immobilien AG anschließend auf 15,83 % erhöhen wird.
Wir erwarten, dass in den Jahren 2013 und 2014 hinsichtlich zurückgegebener Mietflächen Vermietungserfolge erzielt werden und die Vermietungsquote gesteigert werden kann. Auf Seiten des Umsatzes prognostizieren wir nach 10,82 Mio. € in 2013 mit 11,20 Mio. € in 2014 einen Umsatz auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2012. Auf EBITDA-Basis erwarten wir mit 7,86 Mio. € (2013) und 8,17 Mio. € (2014) auch eine Steigerung der Ergebnisse. Der Nachsteuergewinn sollte sich unseren Prognosen zufolge auf 1,56 Mio. € (EPS: 0,42 €) in 2013 und im Geschäftsjahr 2014 auf 1,81 Mio. € (EPS: 0,46 Mio. €) belaufen.
Zusätzlich zu den guten Ergebnisaussichten erachten wir die bilanzielle Situation der AGROB Immobilien AG als eine der Stärken der Gesellschaft. Auf Basis von gutachterlich ermittelten Marktwerten ergeben sich mit einem LTV von 37,6 % sowie einer Eigenkapitalquote von 48,3 % hervorragende Werte.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis des Geschäftsjahres 2013 einen fairen Wert von 14,55 € je Aktie ermittelt. Bestätigt wird unsere Bewertungseinschätzung auch durch das NAV, welches auf Basis eines Marktwertgutachtens auf 15,75 € errechnet wurde. Derzeitige Kursniveaus von 11,00 € je Stammaktie (9,50 € je Vorzugsaktie) weisen somit sowohl zum fairen Wert als auch zum NAV noch hohe Abschläge auf. Daher stufen wir die AGROB Immobilien AG wie bisher mit dem Rating KAUFEN ein.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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