CR Capital Real Estate AG
28.10.2016 - Equity Research Einzelstudie // kaufen
GBC AG: Investment im Fokus - CR Capital Real Estate AG
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ISIN: DE000A0WMQ53
Branche: Immobilien
Rating: kaufen
Kurs bei Erstellung in €: 1,15
Kursziel in €: 2,75
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 5a;7;11
Die CR Capital Real Estate AG ist ein im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbör-se notiertes Immobilienunternehmen. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der CR Capital Real Estate AG liegt in der Projektentwicklung mit dem Fokus auf den Woh-nungsneubau vorwiegend für Selbstnutzer in den Städten Berlin, Leipzig und dem Berliner Umland. Dabei wird das günstige Marktumfeld genutzt, um durch den Verkauf von Wohnungen mit gehobener Ausstattung an guten Standorten zu einem attraktiven Preis/Leistungsverhältnis nachhaltige Erträge und Gewinne zu erwirtschaften. Die Bestandshaltung, der Bestandsaufbau und die langfristige Vermietung ergänzen das Geschäftsmodell.
Der Fokus liegt aber klar auf den der Projektentwicklung sowie dem abschließenden Verkauf. Die operativen Kennzahlen der ersten sechs Monate 2016 werden dabei von der Veräußerung von Objekten dominiert, wodurch insgesamt Erlöse in Höhe von 8,11 Mio. € (VJ: 6,03 Mio. €) erwirtschaftet wurden. Konkret handelt es sich um die Übergabe von in Berlin-Schönefeld angesiedelten Gewerbeimmobilien (Lilienthalstr. 3a-d, 5b, 5c) sowie eines Mietobjektes in der Griegstraße 2/2a. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurde lediglich ein Objekt (Hohenzollerndamm 119) an den Erwerber übergeben, womit sich die niedrigeren Veräußerungserlöse erklären lassen. Flankierend zu den Veräußerungsumsätzen erwirtschaftet die CR AG im geringen Umfang Mieterlöse. Nach der Veräußerung von Renditeliegenschaften umfasst das derzeitige Bestandsportfolio lediglich das Objekt Hubertusallee 73.
Während die Umsätze im Rahmen unserer Erwartungen ausgefallen sind, liegt der Rohertrag in Höhe von 0,29 Mio. € (1.HJ 15: 0,70 Mio. €) sogar über unseren Erwartungen. Wir hatten insbesondere bei den Schönefelder Gewerbeimmobilien einen höheren Buchwertabgang antizipiert, was ein insgesamt negatives Verkaufsergebnis nach sich gezogen hätte. Tatsächlich stand aber den Umsätzen in Höhe von 6,00 Mio. € ein Buchwertabgang in exakt gleicher Höhe gegenüber und damit wurde ein ausgeglichenes Veräußerungsergebnis erreicht. Für den erwirtschafteten Rohertrag ist maßgeblich das positive Mietergebnis (Mieterträge abzüglich Mietaufwendungen) in Höhe von 0,19 Mio. € verantwortlich.
Die wesentlichen Ergebnisbestandteile dürften mit der Fertigstellung und umsatzwirksamen Übergabe des Berliner Projektes „Borgmannstraße 16“ erst im zweiten Halbjahr 2016 erfolgen, so dass wir auf Gesamtjahresbasis 2016 nunmehr ein positives operatives Ergebnis erwarten. Ausgehend von marktüblichen Größenordnungen rechnen wir bei diesem Projekt, bei einem Veräußerungserlös in Höhe von 8,93 Mio. €, mit einem Rohertrag in Höhe von 1,82 Mio. €. Auf Gesamtjahresbasis gehen wir von einem EBIT in Höhe von 1,01 Mio. € aus.
Die kommenden Geschäftsjahre werden vom Leipziger Großprojekt „Hallesches Feld“ dominiert. Hier sollen in den kommenden Geschäftsjahren mehrere zwei- und dreige-schossige Reihenhäuser auf einer Gesamtfläche von rund 60.000 qm entstehen. Ab dem kommenden Geschäftsjahr 2017 sollte gemäß unseren Erwartungen der erste Bauabschnitt des Großprojektes in Leipzig fertiggestellt werden, woraus wir mit Umsatzerlösen in Höhe von ca. 24,00 Mio. € rechnen. Sollte die CR AG, wie geplant, jährlich einen Bauabschnitt des Projektes in Leipzig finalisieren, dann sind in den kommenden fünf Jahren jeweils Umsatzerlöse in Höhe von ca. 30,00 Mio. € möglich. Wir unterstellen dabei einen durchschnittlichen marktgerechten Verkaufspreis von 2.500 €/qm.
Beim Leipziger Projekt, für das ein gültiger Bebauungsplan existiert, sehen wir Rohmargen von knapp 33 % als realistisch an. Als Basis für unser Bewertungsmodell unterstellen wir, bei einer fortschreitenden fixen Kostendegression, langfristige EBITDA-Margen oberhalb von 15,0 %. Als Ergebnis haben wir einen fairen Wert von 2,75 € je Aktie ermittelt. Ausgehend vom aktuellen Kursniveau ist die CR-Aktie damit ein klarer Kauf.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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