AVW Grund AG
23.05.2011 - Credit Research Einzelstudie // Überdurchschnittlich attraktiv
Credit Research - AVW Grund AG
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ISIN: DE000A1E8X61
Branche: Immobilien
Rating: Überdurchschnittlich attraktiv
Mögl. Interessenskonflikt gem. §34b Abs.1 WpHG und FinAnv: 6
Inflationsschutz mit Sicherheit
Mit der Zeichnung der AVW Grund AG – Unternehmensanleihe finanziert der Investor den Erwerb von vier Handelsimmobilien. Die AVW Grund AG ist dabei als 100%-ige Tochtergesellschaft der AVW Immobilien AG in einen Konzernverbund integriert, welcher über weitreichende Erfahrungen im Immobiliensegment verfügt. Bis dato hat die Gesellschaft bereits 125 Immobilienprojekte, mit einem Gesamtvolumen von etwa 1,0 Mrd. EUR erfolgreich realisiert.
Mit einem geplanten Anleihevolumen von bis zu 50,83 Mio. EUR plant die AVW Grund AG den Erwerb von vier Handelsimmobilien, welche über die Anleihelaufzeit im Bestand der Gesellschaft verbleiben sollen. In Summe beläuft sich der gutachterlich ermittelte Verkehrswert der Immobilien auf 50,83 Mio. EUR und weist in Verbindung mit den jährlichen Jahresmieten einen Multiple von 13,9 (Mietrendite auf Verkehrswerte: 7,2 %) auf. Die Immobilien sind nahezu vollvermietet, so dass bei einer entsprechend zeitnahen Umsetzung der Investitionen mit Mieteinnahmen von jährlich 3,64 Mio. EUR gerechnet werden kann. Diese Größenordnung liegt dabei abzüglich der Kosten deutlich oberhalb der zu leistenden Zinszahlungen von jährlich 3,10 Mio. EUR. Über die Anleihelaufzeit haben wir einen EBIT-Zinsdeckungsgrad von 1,06 errechnet.
Die Anleiheinvestoren verfügen über umfangreiche Sicherungskomponenten. Allen voran zu nennen ist die Eintragung erstrangiger Grundpfandrechte in Höhe von 90,0 % der gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der Immobilien. Da sich der Kaufpreis der zu erwerbenden Objekte auch auf 90,0 % der Verkehrswerte beläuft, decken die Grundpfandrechte den vollen Kaufpreis ab. Parallel hierzu wird im Rahmen einer stillen Abtretung der Mieteinnahmen an einen Treuhänder sichergestellt, dass die Liquidität im Unternehmen verbleibt. Die Holdinggesellschaft AVW Immobilien AG übernimmt zudem die Garantie, dass die Zahlung von Kapital, Zinsen sowie jeglichen mit der Anleihe in Verbindung stehenden Beträgen, gewährleistet ist. Die Anleihe soll als mündelsicher erklärt werden. Mündelsichere Anlagen bestätigen, dass Wertverluste praktisch unmöglich sind. Diese werden durch einen berechtigten Betreuer beantragt und müssen von einem Richter bewilligt werden. Die Bestätigung der Mündelsicherheit steht derzeit jedoch noch aus.
Für die Rückzahlung der Anleihe haben wir drei verschiedene Szenarien herausgearbeitet. Diese zeigen auf, dass die Gesellschaft nach Ablauf der 4,5-jährigen Anleihelaufzeit problemlos in der Lage sein sollte, eine Rückzahlung zu realisieren. Als mögliche Szenarien haben wir Objektverkäufe, eine Refinanzierung über Banken sowie die Inanspruchnahme der Garantie der Holdinggesellschaft berücksichtigt. Nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass sich der Ankeraktionär der AVW Immobilien AG, Frank Albrecht, dazu verpflichtet hat 25 %, jedoch maximal 12,50 Mio. EUR der Anleihe zu zeichnen, ist eine Anleiherückzahlung unseres Erachtens zu erwarten.
Die AVW Grund AG hat die Anleihe einem Rating durch die „Creditreform“ unterzogen. Das Ergebnis von „BBB-“ wird von der Ratinggesellschaft folgendermaßen kommentiert: „Insgesamt halten wir die aufgezeigten Rückzahlungs-möglichkeiten der hier analysierten Schuldverschreibungen durch die AVW Grund AG für plausibel.“ Weiterhin heißt es: „Die Emission weist somit eine stark befriedigende Güte auf“. Diesem Urteil schließen wir uns auch nach einem Marktvergleich an. Wir erachten die AVW Grund AG – Unternehmensanleihe als überdurchschnittlich attraktiv und die Anleihe ist aus unserer Sicht eine attraktive Depotbeimischung.
Wichtiger Hinweis:
Bitte beachten Sie den Disclaimer/Risikohinweis sowie die Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach §34b WpHG /FinAnV auf unserer Webseite.
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